Reparaturen im Mietobjekt – Wer zahlt wofür?

Reparaturen im Mietobjekt – Wer zahlt wofür? Ein Thema, das immer wieder M;ieter beschäftigt: Welche Reparaturen in der Mietwohnung von ihm selbst oder aber vom Vermieter durchgeführt werden müssen. Wer kennt das nicht? Der Wasserhahn tropft, die Dichtung an der Dusche ist defekt, das Fenster schließt nicht richtig. Hier ist oft eine schnelle Reaktion von Nöten. Auch wenn es manchmal für den Mieter einfacherer erscheint, selbst zum Werkzeug zu greifen als den Vermieter anzurufen, sollte zunächst ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden. Denn grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, sämtliche Reparaturen in einer Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen. Doch es gibt Ausnahmen: – etwa, wenn der Mieter den Schaden selbst zu verantworten hat oder – im Mietvertrag festgehalten ist, dass kleinere Reparaturen vom Mieter bezahlt werden müssen. In diesem Fall spricht man von sogenannten Bagatellschäden. Ob eine Bagatelle vorliegt, hängt von der Höhe der Rechnung ab. Dabei gibt es keine starren Obergrenzen. In den meisten Mietverträgen ist ein Betrag als Obergrenze festgelegt, den der Bundesgerichtshof seinerzeit auf 150,00 DM festgesetzt hat, was heute etwa 75,00 € entspricht. In Anbetracht gestiegener Lebenshaltungskosten dürften zwischenzeitlich wohl auch 100,00 € zulässiger Weise als Obergrenze vertraglich vereinbart werden. Dieser Betrag gilt für die Kosten der Gesamtreparatur, mithin für das Material zuzüglich Arbeitskosten und Mehrwertsteuer. Sobald der beauftragte Handwerker mehr in Rechnung stellt, ist die durchgeführte Reparatur kein Bagatellschaden mehr und der Vermieter muss selbst zahlen – und zwar alles. Dies bedeutet, dass für den Fall, dass die Rechnung auch nur wenige Cent über der vertraglich vereinbarten Obergrenze liegt, der Mieter nichts für die Reparatur zu zahlen hat. Die vertraglich vereinbarte Obergrenze gilt für jede einzelne Rechnung. Allerdings gibt es eine weitere Obergrenze, nach der der Mieter nicht mehr als 300,00 € – 500,00 € für Bagatellschäden im Kalenderjahr zu zahlen hat. Alternativ wird vertraglich häufig 6% – 8% der Jahresmiete als Höchstgrenze für das Kalenderjahr vereinbart. Dies bedeutet, dass sobald diese zweite Obergrenze erreicht ist, der Vermieter auch jede weitere Rechnung, die die erste Obergrenze von 75,00 € nicht erreicht, übernehmen muss. Bitte achten Sie darauf, dass die Beauftragung des die Reparaturen in der Wohnung ausführenden Handwerkers stets durch den Vermieter zu erfolgen hat. Daher sollten Sie niemals auf Anweisung des Vermieters – quasi als Vereinfachung der Angelegenheit – den Handwerker selbst beauftragen. Wir empfehlen daher, dass Sie sich in einem solchen Fall vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen sollten, dass Sie dem Handwerker in seiner Vertretung den Auftrag erteilen und von den Kosten freigesprochen werden. Und auch für den Fall, dass etwas schief geht, sollten Sie sich absichern. Denn auch insoweit trägt grundsätzlich der Vermieter das Reparaturrisiko und niemals der Mieter. Eine Besonderheit besteht ggf. noch, wenn Sie Mieter einer Eigentumswohnung sind. Häufig denken Vermieter von Eigentumswohnungen, dass die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, der der Vermieter angehört, in der Verantwortung für einen Reparaturauftrag in der vermieteten Wohnung stehe. Hiervon sollten Sie sich als Mieter nicht beirren lassen. Ihr Ansprechpartner ist stets der Vermieter. Eine etwaige Kompetenzstreitigkeit zwischen Ihrem Vermieter und dessen WEG-Verwaltung tangiert Ihr Mietverhältnis mit dem Vermieter nicht. Was aber, wenn der Vermieter sich weigert die Verantwortung und die Kosten für eine notwendige Reparatur in Ihrer Wohnung zu übernehmen? In diesem Fall sollten Sie sich von einem kompetenten Rechtsanwalt beraten und gegebenenfalls vertreten lassen. Ihre Rechtsanwälte für das Mietrecht der Kanzlei SWN stehen Ihnen hierfür gern mit Rat und Tat zur Seite.